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            網上司法拍賣可買到七折房子,但是這五個問題必須要注意

            來源:lybstfsl  發表時間:2020/4/2 14:07:23  點擊次數:【1364】

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            2016年5月,最高人民法院發布《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》后,人民法院通過網上拍賣被執行房產成為一種通告的執行手段,通過網上司法拍賣購買房產成為不少人的一種選擇。通過這一方式買房,具有巨大的方便和優勢,首先是價格上的優勢,可以買到市場價7-9折的房子;二是產權有保證,且通過強制過戶;三是稅費有優勢,目前司法網絡拍賣實行零傭金制度,還可省掉幾萬到幾十萬不等的中介費和傭金成本;四是稀缺戶型,很多司法拍賣房子位于城區中心地段,區位良好。目前,最高人民法院公布的入選司法拍賣網絡有7大平臺:人民訴訟資產網、中國拍賣協會網、公拍網、北京產權交易所、融e購、淘寶網、京東網。公示期的時間去甄別,去準備。



            目前,網上司法拍賣房產,是一個很好的渠道,給我們購房帶來極大方便,有時也真的能買到很便宜的房子。但是,有以下五方面的潛在風險和問題需要注意,否則,便宜買來的房屋也會給你帶來不少麻煩和苦惱。

            一、購房資格問題要搞清

            目前,北京、上海、廣州等地都存在限購問題。家庭或個人應當符合限購政策(含商辦類)要求,否則由其自行承擔房產不能過戶等相應法律后果。根據規定,標的物過戶登記手續由買受人自行辦理。因此,參與拍賣前應到相關部門詳細咨詢限購、過戶(包括經濟適用房、兩限房、保障住房、商辦類房產)等相關政策。因為在拍賣公告中都會明確規定,過戶風險自行承擔,參加的競買人視為對本標的現狀的認可,責任自負。否則,在拍賣成功后辦理手續時,如果無法辦理就出現買受人悔拍問題,要承擔保證金不予退還,也不得參加其他競買的法律責任。

            二、房屋是否有人住或已出租,需要強制搬遷和維持原出租合同問題

            雖然原則上要求司法拍賣前先騰空房屋,但是實踐中也存在被執行人仍住在擬拍賣房屋內,或房屋已出租的情況。在拍賣前,應要求法院組織一次現場看看是否騰空、被執行人態度是否惡劣等。如果對方不搬走,法院是可以強制騰空的,但這會拖上一段時間。如果對方為泄憤破壞了房子,雖然其要負全責,但要獲得賠償又要費時間和精力,如果遇到過戶后,被執行人來鬧事,你雖然可以報警,讓警察來趕走,但也影響心情。如果被執行人名下只有這一套房產,法院強制執行搬遷時還得給他租一個房子,有的可能還等一年半載的,甚至幾年。如果房子現在租給別人,承租人在里面住著,那么根據“買賣不破租賃的”法律原則,出租合同仍有效,在租期內不能趕走承租人,如果租期是還有幾年或十幾看,你也干等著,如果被執行人已收走了后幾年、十幾年的租金,你也沒辦法,只能損失后面的租金。如果參加司法拍賣,第一步就是要實地考察,通過實地看房,搞清這個司法拍賣的房子當前是什么居住情況,否有人居住,租約多久,租金多少,如果房主還住在里面,或已出租,那可就要小心。否則,花大價錢買的房子,結果只領到了一張房產證。

            三、是否能貸款,貸款程序與法院發放協助執行通知書的程序銜接問題

            在參與拍賣前,應咨詢法院弄清能不能貸款購買,就是說可以用銀行貸款來支付尾款,因為貸款需要一個時間,而且多數銀行是抵押后才能放款,而抵押需要先把房子過戶到你名下才能辦理。法院又要求必須繳清房款才發放辦理過戶的協助執行通知書,因此,這里有一個矛盾的環節。否則,保證金也交了,拍賣也成功了,到時因無法及時繳房款而造成違約,可能會保證金沒了,還要承擔其他責任。因此,如果參加網上司法拍賣,最好能籌集到全款資金,把法院的手續辦完后,再向銀行申請抵押貸款,把之前籌集資金欠的債還了,再來慢慢來還月供。

            四、需要繳納多少稅費,要搞清取得拍賣房產所需要的全部成本

            根據規定,房產拍賣所涉及的一切稅、費均由買受人承擔,在司法拍賣的競買公告中一般都會寫明,如果沒有注明的話,則要咨詢清楚,這個是屬于法院必須告知的事項。不要小看稅費,有的房屋稅費高達成交額的40%。就有一個案子買家沒問清楚稅費,事后悔拍,被強制補交差價300萬元。一是要了解該房屋上要繳納的稅。要了解該房屋辦證時間、以及屬于被執行人的第幾套房等信息,這關系到要繳納的契稅等稅率和額度。二是該房屋的水電,物管衛生等等費用。包括物業交接前,拍賣房產所產生的物業欠費、水電氣欠費、供暖欠費,包括補辦水卡、電卡等費用,有的房子多年沒交過物管費,也是一筆不小的費用。因為拍賣公告中明確“所有費用由賣家承擔。三是有的房產還涉及土地出讓費、土地使用費等有沒有結清費用。在房地產拍賣競拍流程中,要實地看房,了解物業情況、欠費、稅等,看是是否欠物業費等等,從而對購房者的決策產生幫助。

            五、能否落戶,以及該房屋下戶口情況等問題

            目前沒有相關法律規定可以強制遷出戶口,因此你可能買了房卻不能擁有房產所在地的戶籍,如果買學區房的應尤其注意。當然,各地政策不同,有的城市可以在一套房內掛多個戶,但是想買學區房的,要搞清楚該房產證下有戶口還能否有學區指標、戶口是否遷出等情況。另外,是否有第三人主張所有權,是否有其他糾紛,前業主的相關信息等,也是購房者需要了解的事宜。


            中拓拍賣(河南)有限公司成立于2005年8月,注冊資金500萬元,法人代表總經理:劉京武。拍賣經營許可證號:4101771100002005,營業執照號:91410300779414222A。中國拍賣行業協會AA級企業、河南省公物拍賣企業、河南省兩屆先進拍賣企業、河南省拍賣行業協會副秘書長單位。經營范圍:有形資產、無形資產拍賣業務;招標代理服務;會議及展覽服務。主營業務涉及:房地產、股權、物資設備、機動車、資產權益、藝術品拍賣;工程招標代理、政府采購代理;會議及展覽服務等領域。

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